Договор аренды гаража не зарегистрирован Арендодатель не платит Хочу поменять замок несу ли ответственность за имущество

Договор аренды гаража был заключен на полгода, до 20 октября 2008 г.с условием если арендатор по истечении срока продолжает пользоваться гаражом при отсутствии возражении со стороны арендодателя, то договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В договоре также прописано условие об уплате неустойки за просрочку платежа и условие об исключение ответственности арендодателя за имущество арендатора. Договор не был зарегистрирован , т. к. гараж планировался продаваться и был неоднократно выставлен на продажу. Покупателей не находилось. Арендаторы ппродолжают пользоваться, арендную плату не платят уже 4 месяца. Хочу поменять замок, несу ли я ответственность за имущество? И второй вариант: смогу ли я зарегистрировать сейчас договор аренды и взыскать задолженность в судебном порядке?