Снять в аренду помещение

1. На данный момент немогу зарегестрироваться как ИП,хочу открыть небольшой отдел по продаже запчастей,проблема с оформлением документов аренды.Арендодатель(юридическое лицо) готов на любые условия,незнаем как правильно составить договор аренды.

И впринципе может ли физическое лицо не зарегестрированное как ИП,без юридического образования снять помещение в аренду у юридического,какой тип договора,что написать в предмете договора(цель съема)?

2. Чем грозит,в случае проверки,осуществление продажи без документов регистрации и ведение бизнеса без соотвествующих разрешений(повторю отдел автозапчастей,частным образом).

Спасибо.