Покупка по ипотеке квартиры с обременением

Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Покупаем квартиру по ипотеке стоимостью 2,5 млн., обременение 160 тыс. Риелтор предлагает вариант: сумма долга по расписке передается продавцу, далее вывод объекта из обременения, далее в рег. палату. Вопрос: как правильно составить договор купли-продажи, что надо предусмотреть в этом случае? Знаю, что есть риск потерять средства, если хозяйка передумает (как этого избежать прописав в договоре?) или банк нам откажет ( здесь есть положительное решение). Заранее спасибо.