Покупка ипотечной квартиры

Здравствуйте. Собираюсь купить квартиру с обременением ипотекой, продавец предлагает оплатить в банк его остаток долга, потом банк снимает обременение, и мы уже оформляем ДКП, и я отдаю остаток средств. Как обезопасить себя от риска в данном случае, кроме как оформить передачу первой части денег договором задатка?
С уважением, Виктор